Riceviamo e pubblichiamo dal team dell’Avvocato Gianluca De Micheli gli approfondimenti che seguono in materia di real estate e società di gestione immobiliare. Ci sono due modi per gestire le proprie proprietà immobiliari, il primo è da privato senza partita iva, mentre il secondo è aprendo una società di gestione immobiliare. Ma perché creare una società di gestione immobiliare? Questo tipo di società si crea quando si ha bisogno di tutelare il proprio patrimonio e di veicolare e gestire, a scopo di investimento, i proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili.
Cos’è una società di gestione immobiliare
La società di gestione immobiliare, chiamata anche società immobiliare, è un’attività che ha il compito, come dice la parola stessa, di gestire un patrimonio immobiliare. L’oggetto sociale dell’attività, quindi, è attinente la proprietà o l’acquisto di uno o più immobili, che possono essere sia ad uso abitativo che commerciale e gestiti in modi differenti, tra cui:
● Appartamenti/case/ville e la rivendita al pubblico;
● Immobili da ristrutturare e rivendere;
● Terreni su cui costruire per poi rivendere;
● Immobili da dare in affitto.
Bisogna però fare una netta distinzione tra società di gestione immobiliare è agenzia immobiliare. La prima, infatti, è un’attività molto più vasta e complessa e che riguarda la gestione a 360 gradi degli immobili. Inoltre, le agenzie immobiliari non sono proprietarie degli immobili ma possono venderli o affittarli per conto di terzi. Per capire se conviene aprire una società di gestione immobiliare va analizzata soprattutto la redditività che ogni immobile può offrire, in quanto la gestione ordinaria di una società comporta dei costi. Per farlo va considerata l’aliquota marginale sui redditi che viene percepita dal privato fuori dalle locazioni e, inoltre, che la cedolare secca è applicabile solo a determinati contratti di locazione. La cedolare secca, è opportuno ricordarlo, è sicuramente il regime più conveniente di tassazione per il soggetto privato, in quanto offre aliquote che oscillano dal 10 al 21%.
COLLEGAMENTI RAPIDI:
I principali vantaggi della costituzione di una società di gestione immobiliare
Nonostante i costi ed una gestione piuttosto complessa, decidere di aprire una società di gestione immobiliare garantisce anche dei vantaggi molto importanti, tra cui:
● Tutela del patrimonio: è un tipo di gestione che assicura una tutela del patrimonio maggiore. Non sarà possibile, ad esempio, subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL● Passaggio generazionale: con le società immobiliari esiste la possibilità di trasferire parte degli immobili attraverso la quota figurativa nella Srl con costi fiscali ridotti rispetto al trasferimento singolo degli immobili. È possibile, inoltre, evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milione di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società, con una partecipazione superiore al 50%, per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.
Valore immobili commerciali Italia / Europa
In Europa gli immobili commerciali non sono in crisi ma rimangono uno dei principali fattori di investimento. Nel 2022, infatti, sono 40 miliardi di euro gli investimenti europei nel mercato immobiliare, di questi quasi un miliardo arrivano direttamente dal nostro Paese. I dati che sono emersi dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare commerciale di Scenari Immobiliari sono piuttosto interessanti, analizziamoli insieme.
Valore immobili commerciali: i dati europei
Mettendo a confronto i dati della prima metà del 2021 rispetto a quelli del 2022, gli investimenti immobiliari sono incrementati del 70% (circa 20 miliardi di euro). Successivamente è stato registrato un rallentamento dovuto a diversi fattori, tra cui l’aumento dell’inflazione, dei tassi di finanziamento, dei costi energetici e dal perdurare del conflitto tra Russia ed Ucraina che ha reso incerta la stabilità economica di tutto il comparto Europa. Nonostante questo, grazie anche a delle importanti transazioni concluse a fine anno, l’incremento complessivo degli investimenti nel settore immobiliare in Europa è stato del 20%, con un volume d’affari aumentato di 40 miliardi rispetto al 2021.
Valore immobili commerciali: la situazione in Italia
Per quanto riguarda il valore degli immobili commerciali in Italia la situazione, dovuta anche ad un costante stato di incertezza, è stata piuttosto altalenante ed ha influenzato direttamente e indirettamente il settore retail, soprattutto quegli asset immobiliari (retail park) situati al di fuori dei principali centri urbani – ne avevamo già parlato con il team di Roma dell’Avvocato Gianluca De Micheli. Prendendo sempre in esame i primi sei mesi del 2022, il volume degli investimenti è aumentato di circa 550 milioni di euro, sostenendo la crescita di tutto il settore. Come per il resto d’Europa, anche in Italia nei due trimestri successivi è stato registrato un brusco calo ma che, nonostante tutto, non ha impedito al settore di aumentare gli investimenti di 400 milioni rispetto al 2021. Per quanto riguarda gli investimenti retail, invece, il volume totale registrato nel 2022 è stato quasi di un miliardo di euro, registrando un notevole calo rispetto al 2021 (-26%) ed addirittura dimezzato rispetto al 2019. Di tutto il comparto nazionale è la Lombardia la regione più virtuosa, in quanto concentra più del 25% degli investimenti di tutta Italia, seguita successivamente dal Veneto e dall’Emilia Romagna. Nel corso del 2022 il mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha registrato un complessivo fatturato di 6,5 miliardi di euro, derivato soprattutto da attività di vendita e di locazione di spazi per il retail ed in calo di 3,7 punti percentuali rispetto ai risultati ottenuti nel 2021.
Report mercato immobiliare, una panoramica per l’Italia
L’economia globale vive un momento di crisi, dovuta prima alla pandemia e poi alla guerra tra Russia ed Ucraina e le previsioni future, purtroppo, non lasciano intendere dei segnali di miglioramento. Questo si riflette anche nel mercato immobiliare di tantissimo paesi, dove i valori delle case si stanno deprezzando. Il motivo? L’aumento esagerato dei tassi di interesse che, di fatto, rende più onerosi i prestiti per ottenere i mutui che servono ad acquistare gli immobili. Anche in Italia il mercato immobiliare è in forte calo? Scopriamolo insieme.
La situazione nel mondo del mercato immobiliare
Fortunatamente, il mercato immobiliare italiano sembra differenziarsi rispetto alla situazione globale. Il 2021, infatti, è andato piuttosto bene e la situazione si è anche ripetuta nel 2022. Per quanto riguarda il resto del mondo, i prezzi della fase continuano a scendere, dopo i rialzi importanti che ci sono stati durante il periodo della pandemia. Basti pensare che solo negli Stati Uniti, in Canada e nei Paesi Bassi sono aumentati di oltre il 30% dal 2020. È per questo che la maggior parte dei Governi, nel periodo dei vari lockdown, hanno voluto rimuovere gran parte delle normative legate ai mutui, cercando quindi di agevolare gli acquisti. A distanza di due anni, però, la situazione è cambiata notevolmente. Prendiamo come esempio gli Stati Uniti, dove nel 2020 erano meno del 3% gli interessi legati ad un mutuo a tasso fisso a 30 anni. Oggi, invece, gli interessi sfiorano il 7%. Questo, di conseguenza, comporta una serie difficoltà per le persone di potersi permettere un mutuo.
COLLEGAMENTI RAPIDI:
Mercato immobiliare: la situazione in Italia
Come anticipato, questa situazione almeno per il momento sembra non toccare il nostro Paese, che ha concluso un 2021 da record per il numero di compravendite immobiliari. Questo è dovuto per gran parte ad una domanda piuttosto sostenuta di acquisti, insieme ad un sistema di credito molto accomodante. I dati, inoltre, si sono ripetuti anche in questo 2022 appena terminato. Ad esempio, nel primo semestre sono aumentate del 12,5% le compravendite ed i prezzi delle case sono aumentati del 2,3% rispetto al 2021. A determinare l’aumento dei prezzi c’è sicuramente il rialzo delle quotazioni sulle nuove abitazioni, dovute per gran parte ai forti rincari delle materie prime per la costruzione e dell’energia. Infine, sono anche cresciuti i prezzi delle case già esistenti, e questo ha significato un segnale molto forte per tutto il mercato immobiliare. Gli esperti, comunque, invitano alla prudenza quando si parla del mercato immobiliare nel nostro Paese, in quanto occorre ancora del tempo per capire se in Italia la situazione sia definitivamente diversa rispetto a quella del mercato immobiliare nel resto del mondo.
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A cosa serve e come funziona Dailymotion
Tra i contenuti sul web che diventano subito popolari e virali troviamo sicuramente i video. YouTube, in questo senso, è la piattaforma più utilizzata nel mondo ma nonostante questo non si tratta dell’unica e con il passare degli anni sono diverse le piattaforme di video sharing che si sono fatte riconoscere. Tra queste troviamo Dailymotion e nell’articolo di oggi ti aiuterò a capire a cosa serve e come funziona.
A cosa serve e come funziona Dailymotion
Come anticipato, Dailymotion è una piattaforma di video sharing che, proprio come YouTube, permette di caricare e visualizzare i video. Il progetto Dailymotion è nato, per la prima volta, nel 2005 in Francia ed anno dopo anno si è riusciti ad affermare diventando, ad oggi uno dei principali competitor di YouTube ed una delle principali piattaforme di video sharing. Tale affermazione è supportata dal fatto che sono svariati i milioni di fatturato che Dailymotion produce di anno in anno. Le aziende che stanno utilizzando la piattaforma sono sempre più numerose, con l’obiettivo di veder valorizzare il proprio brand, attraverso la condivisione dei propri video. Il funzionamento di Dailymotion è molto semplice, una volta effettuata l’iscrizione (totalmente gratuita) ed aperto il proprio canale è possibile iniziare a caricare i video ed i guadagni saranno generati esclusivamente dalle pubblicità, proprio come già avviene per YouTube. La scelta di video all’interno di Dailymotion è vastissima e comprende anche le anteprime di diverse serie TV, cartoni animati e molto altro. Con Dailymotion, infine, è possibile condividere i propri video sui principali social network, salvarli, mettere link o lasciare commenti. Inoltre potrai sempre iscriverti ai canali degli altri utenti per rimanere sempre aggiornato e connesso in base ai tuoi interessi.
Come iscriversi a DailymotionDopo aver capito a cosa serve e come funziona Dailymotion, vuoi scoprire cosa fare per iscriverti? È semplicissimo! Accedi alla pagina ufficiale e scegli se effettuare l’iscrizione attraverso la compilazione del form o direttamente tramite il tuo account Google o Facebook. Una volta fatto sarai pronto a creare il tuo canale, caricare video ma anche semplicemente commentare o lasciare like ai video degli altri utenti. Ti ricordo che Dailymotion è completamente gratuito e non prevede mai nessun piano di pagamento! La qualità dei video è, a differenza di YouTube, sempre molto elevata ed il caricamento dei video è piuttosto fluido e veloce, rendendo la visione performante anche nel caso in cui non si ha a disposizione una connessione molto veloce.
A proposito dell’Avvocato Gianluca De Micheli
Gianluca De Micheli è un Avvocato del foro di Roma, specializzato in crisi d’impresa e risanamenti aziendali, con precedente esperienza professionale nel corpo della Guardia di Finanza. Puoi rivolgerti all’Avv. Gianluca De Micheli per ricevere anche assistenza legale e tributaria per l’acquisizione di portafogli immobiliari. Il settore del real estate, oggi, è l’evoluzione continua del mercato immobiliare che, con le sue numerose sfaccettature, ha bisogno di essere seguito anche dal punto di vista legale con avvocati specializzati in diritto immobiliare, internazionale e societario. In materia di Diritto societario e tributario, l’Avvocato Gianluca De Micheli offre assistenza legale per la costituzione, la governance, il controllo, lo scioglimento e la liquidazione delle società, la responsabilità amministrativa degli enti, i rapporti patrimoniali fra soci, le operazioni societarie straordinarie e la gestione della crisi di impresa. Ricordiamo che Il diritto tributario è costituito da un vasto e strutturato complesso di norme e di principi che disciplinano e dettano la regolazione dell’imposizione tributaria.
